第三章 物权法律制度
【考点1】物和物权的概念
1.物的特征：有体性、可支配性、非人格性
（1）权利、行为、智力成果、太阳、月亮、星星、汽车尾气、人、人身体内的血液等不属于物。
（2）与人体分离的毛发、假牙、义肢、捐献器官、尸体等属于物。
2.主物VS从物：独立存在、从属关系。
3.孳息物：产出+分离
【注意】苹果树上的苹果、母牛肚子里的小牛不是孳息。租金、利息属于法定孳息。
4.物权：包括所有权、用益物权（土地承包经营权、宅基地使用权、地役权、建设用地使用权）和担保物权（抵押权、质权、留置权）。
【考点2】物权法的基本原则
1.物权VS债权：
（1）物权法定VS债权约定；
（2）物权客体特定（一物一权）VS债权客体不特定（给付行为，不直接存在于物，可能合同签订时物尚未确定或存在）；
（3）物权公示VS债权无须公示。
2.物权法定原则：种类法定、内容法定
3.物权客体特定原则：一个物上只能存在一个所有权，但可存在多个所有权人，也可成立多个互不冲突的物权。
4.★物权公示原则：
【注意】合同生效一般看合同签订（成立）的时间，物权生效按照下述的原则处理。
【考点3】物权变动
1.物权行为VS债权行为：
（1）债权行为：不需要考虑有无处分权，无权处分买卖合同生效，同一标的物上成立的数重买卖合同均可有效。
（2）物权行为：需要考虑有无处分权，无权处分效力待定，物权只能被转让一次。
2.【必背法条】非基于法律行为的物权变动：不以登记为生效要件,但事后处分时仍要登记。
政府征收 | 自人民政府的征收决定生效时发生效力 |
法院、仲裁的法律文书 | 自法律文书生效时发生效力 |
事实行为（如合法建造、拆除房屋等） | 自事实行为成就时发生效力 |
继承或者受遗赠 | 自继承或者受遗赠开始时发生效力 |
【考点4】动产物权变动的公示方式
1.【必背法条】规则：
交付生效 | 总规定 | 动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，法律另有规定的除外。 |
质押 | 以动产设定质押的，质权自交付时设立。 | |
登记对抗 | 特殊动产所有权 | 船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。 |
抵押 | （1）以生产设备、原材料、半成品、产品、交通运输工具或者正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人； |
2.交付的种类：
方式 | 当事人 | 核心识别标志 | 物权转移时间 |
简易交付 | 两方 | 买方先借（租）后买 | 买卖合同生效时 |
指示交付 | 三方 | 购买前为第三人占有 | 通知到达第三人时 |
占有改定 | 两方 | 卖方先卖后借（租） | 借用（租赁）合同生效时 |
【必背法条】简易交付：动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的（如承租、借用），物权自法律行为生效时发生效力。
【考点5】不动产物权变动的公示方式
1.【必背法条】规则：
登记生效 | 总规定 | 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 |
抵押 | 以建筑物和其他土地附着物，建设用地使用权，以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权，正在建造的建筑物设定抵押的，应当办理抵押物登记，抵押权自登记之日起设立。 | |
建设用地使用权 | 建设用地使用权自登记时设立、转移。 | |
登记对抗 | 土地承包经营权 | 未经登记，不得对抗善意第三人。 |
地役权 | 地役权自地役权合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。 |
2.《不动产登记暂行条例》：
（1）国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。
（2）不动产包括土地、海域以及房屋、林木等。
需要登记的不动产物权：①集体土地所有权；②房屋、构筑物所有权；③森林、林木所有权；④耕地、林地、草地等土地承包经营权；⑤建设用地使用权；⑥宅基地使用权；⑦海域使用权；⑧地役权；⑨抵押权等。
3.【必背法条】不动产权属证书与不动产登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。P38
4.特殊的登记制度p41
更正登记 | 权利人书面同意更正 | |
异议登记★ | 权利人不同意更正 | （1）申请人在异议登记15日内不起诉，登记失效。 |
预告登记★ | 保障将来实现物权 | （1）预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产，不发生物权效力。 |
【考点6】善意取得制度p46
条件 | 1.善意：受让人受让财产时主观上为善意； |
后果 | 1.受让人依照善意取得制度的规定取得所有权（物权）； |
限制 | 遗失物、盗窃物等不适用；他物权适用★ |
【链接】运用善意取得制度：融资租赁合同中的善意取得、所有权保留买卖合同中取回权限制、合伙企业的财产完整性、公司出资时以没有所有权的财产出资、名义股东擅自转让股权、破产法中善意取得与取回权的结合、票据的善意取得。
【考点7】共有p43
1.类型：约定→家庭关系等为共同→按份共有
2.按份共有VS共同共有
| 按份共有 | 共同共有 |
重大修缮或处分共有物★ | 约定→份额2/3以上 | 约定→一致同意 |
处分份额 | 可以转让 | × |
收益及占有 | 按份额占有 | 共同占有 |
费用 | 约定→份额负担 | 约定→共同负担 |
债权债务★ | 对外连带，对内按份 | 对外连带，对内共同 |
【考点8】拾得遗失物p49
1.处理：
返还 | （1）及时通知或送公安机关。公安机关发布招领公告6个月后归国家。 |
不返还 | 不支付费用和报酬 |
2.转让给第三人后的追及方式：
找拾得人 | 请求赔偿 | |
找受让人 | 时间 | 知道起2年 |
处理 | （1）私下交易取得：权利人无偿要求受让人返还 | |
【考点9】动产所有权的特殊取得方式
1.先占：无主动产（包括天然的无主物和抛弃物）
2.添附：
附合（密切结合） | 不动产+动产 | 归不动产所有人 |
动产+动产 | 价高者得or按价值共有 | |
混合（混杂难识别） | 价高者得or按价值共有 | |
加工 | 加工者得，除非加工价值明显低于材料价值 | |
【考点10】建设用地使用权p51
1.创设取得：
无偿划拨 | 情形 | 由县级以上政府批准：①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施用地和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。 |
期限 | 无期限 | |
有偿出让 | 期限 | 70年：居住；40年：商业、旅游、娱乐用地；50年：其余 |
续期 | 住宅建设用地使用权届满，自动续期。 |
2.移转取得：
转让出让的地★ | （1）支付全部土地出让金，取得土地使用权证书； |
转让划拨的地 | 缴纳土地出让金 |
禁止转让 | 查封；收回土地使用权；未经其他共有人书面同意；权属有争议；未领取权属证书。 |
【考点11】抵押权的特性p54
不可分性 | （1）主债权未受全部清偿，抵押权人可以就抵押物的全部行使其抵押权。 |
物上代位性 | 【必背法条】担保财产毁损、灭失或被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。 |
【考点12】抵押财产的范围
1.可以抵押：不动产和动产（包括正在建设的）
2.★不得抵押：
（1）土地所有权；
（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，法律规定的除外；
【注意1】公开方式取得的荒地等土地承包经营权可以抵押；
【注意2】家庭承包的土地承包经营权不得抵押。
（3）教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
（4）所有权、使用权不明或有争议的财产；
（5）依法被查封、扣押、监管的财产。
3.房地一体原则：p55
城市 | 地随房走、房随地走、房地一体 |
乡村 | 乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押；以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。——只能地随房走，不能房随地走 |
【考点13】抵押权的设定
1.【必背法条】当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。——流押条款无效，抵押合同有效
2.【必背法条】抵押权的生效：
不动产 | 抵押权自登记之日起设立。未经登记，不影响抵押合同生效。 |
动产 | 抵押权自抵押合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。 |
【考点14】抵押权的效力p57
1.抵押物转让★：
（1）抵押权人同意：将转让所得价款向抵押权人提前清偿或者提存。
（2）未经抵押权人同意：未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人“代为清偿全部债务”（涤除权）消灭抵押权的除外。
2.放弃抵押权：
以自己的财产设定抵押 | 其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任 |
以他人的财产设定抵押 | 其他担保人的担保责任不能免除 |
3.抵押权之保全：停止侵害→恢复价值或担保→要求债务人提前清偿
4.孳息收取权：从人民法院扣押之日起，抵押权人有权收取孳息，除非未通知应清偿孳息的义务人。
5.【必背法条】抵押与租赁：
（1）先出租后抵押，租赁权优先：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
（2）先抵押后出租，抵押权优先：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
【考点15】抵押权的实现p58
1.★重复抵押：同一财产向两个以上债权人抵押的，价款依照下列规定清偿：
（1）已登记的先于未登记的受偿。
（2）【必背法条】已登记的，按照登记的先后清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。
（3）未登记的，按照债权比例清偿。
2.实现：
顺序在先的先到期 | 抵押权实现后的剩余价款应予提存，留待清偿顺序在后的抵押债权 |
顺序在后的先到期 | 抵押权人只能就抵押物价值超出顺序在先的抵押担保债权的部分受偿 |
3.土地出让金优先于抵押权：拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，应先依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，抵押权人可主张剩余价款的优先受偿权。
4.调整顺位：抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。
【考点16】特殊类型的抵押
1.★浮动抵押：p55
主体 | 企业、个体工商户、农业生产经营者 |
形式 | 书面协议 |
财产 | 动产（现有的以及将有的） |
生效 | （1）浮动抵押的设立以合同生效为条件。未经登记，不得对抗善意第三人。 |
2.最高额抵押：p59
一定期间内将要连续发生的债权+最高债权额限度内
（1）部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。
（2）债权之确定：期间届满；没有约定期间，设立之日起满2年；新债不可能发生；查封、扣押；破产或被撤销。
【考点17】质权p60
1.★动产质权：质权自出质人交付质押财产时设立。
（1）出质人代质权人占有质物的，质权不生效。
（2）若质权人丧失质物占有后不能主张返还，或质权人将质物返还出质人，质权消灭。
2.★权利质权：
汇票、支票、本票、债券、存款单；仓单、提单 | 交付生效；没有权利凭证，登记生效 | |
基金份额、股权 | 基金、证券登记结算机构登记的股权 | 证券登记结算机构登记生效 |
其他股权 | 工商管理部门登记生效 | |
知识产权中的财产权 | 有关主管部门登记生效 | |
应收账款 | 信贷征信机构登记生效 | |
3.质权的效力
（1）孳息收取权：质权人有权收取孳息，另有约定除外。
（2）保管义务：质权人负有保管义务，保管不善致使毁损、灭失，应赔偿。可能使质押财产毁损、灭失，可以要求提存或者提前清偿。
【考点18】留置权p62
1.特点：法定担保物权（可约定排除）+动产
2.条件：
（1）合法占有债务人动产，如承揽、运输、保管、仓储、行纪合同中产生。
（2）债权已届清偿期。
（3）★动产之占有与债权属同一法律关系，企业之间留置不受同一法律关系之限制。
3.留置权的实现：给期限（约定→两个月以上，除非鲜活易腐等）→逾期未履行，拍卖、变卖优先受偿
4.★顺序：留置权>登记的抵押权>质权>未登记的抵押权
【必背法条】同一动产上已设立抵押权或质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。
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